Das Gebiet Stühlinger West wird ohne gewinnorientierte Investoren erschlossen werden. Im Februar 2019 hat die Stadt Freiburg den Siegerentwurf für das Nachverdichtungsgebiet Kleineschholz vorgestellt. Daraufhin lud der Bauverein „Wem gehört die Stadt“ alle an dem Baugebiet Interessierten zu einem Treffen ein; zu diesem Treffen kamen über 100 Menschen aus denen sich 5 Projekte herausgebildet haben. Diese Projektgruppen treffen sich regelmäßig mit ihren Delegiert*innen, um sich auszutauschen und inhaltliche Fragestellungen gemeinsam zu bearbeiten.

Alle diese Projekte wollen sich mit dem Modell des Mietshäuser Syndikats organisieren, welches darauf basiert, Wohnraum dem Immobilienmarkt zu entziehen, um zukünftigen Generationen von Mieter*innen als Gemeingüter (Commons) dauerhaft erhalten zu bleiben.
Das beinhaltet, dass 50-70% sozial geförderter Wohnraum in allen Projekten angestrebt wird und dauerhaft als solcher erhalten bleibt. Genauso sollen die Wohnkonzepte viele unterschiedliche Wohnformen ermöglichen und offen sein für Menschen mit besonderen Schwierigkeiten am Wohnungsmarkt. Darüber hinaus werden öffentliche Räume wie Kitas, Cafés oder Läden in den Erdgeschossen von Anfang an mitgedacht, um aktiv das Stadtteilleben sinnvoll mitzugestalten.

Direktkredite

Die Projekte freuen sich über Kredite ab 500 Euro. Der Kreditvertrag wird mit dem Projekt Ihrer Wahl abgeschlossen. Darin wird ein Zinssatz zwischen 0% und 2% vereinbart.

Grundstückserwerb und Bau der Häuser kosten viel Geld, nach den jüngsten Baukostenberechnungen etwa 5,8 Millionen Euro. Finanziert wird mit Mitteln aus dem Landesprogramm für geförderten Mietwohnungsbau, KfW-Mitteln für energieeffizientes Bauen, einem Kredit einer Geschäftsbank und Direktkrediten.

Wir benötigen Direktkredite als Eigenkapitalersatz; der Bedingung ist für die Förder- und Geschäftsbankkredite und damit unerlässliche Voraussetzung für das Gelingen unserer Vorhaben. Die Kredite dienen der Schaffung und dem Erhalt von bezahlbarem Wohnraum. Die Mieteinnahmen fließen, abgesehen von der Deckung der Hausbetriebskosten, ausschließlich in Zins und Tilgung der Kredite. Direktkredite sind Geldbeträge, die dem Projekt direkt geliehen werden, ohne den Umweg über eine Bank.

Regelungen des Vermögensanlagengesetzes

Die Hausbesitz-GmbH, als auch der Hausverein, bietet mehrere Vermögensanlagen mit unterschiedlichen Zinssätzen an. Im Rahmen einer einzelnen Vermögensanlage werden maximal 20 Direktkredite bzw. innerhalb von 12 Monaten nicht mehr als insgesamt 100.000 Euro angenommen. Es besteht daher keine Prospektpflicht nach dem Vermögensanlagengesetz (Bagatellgrenze)

Wichtige Hinweise

Die Rückzahlung des Kredits und die Zahlung der Zinsen kann nicht verlangt werden, solange die Kreditnehmerin dieses Kapital zur Erfüllung ihrer (nicht nachrangigen) fälligen Verbindlichkeiten benötigt, d.h. es handelt sich um ein nachrangiges Darlehen. Auch im Insolvenz- und Liquidationsfall tritt der/die Kreditgeber/in mit seiner/ihrer Rückzahlungsforderung im Rang hinter die Forderungen aller Gläubiger zurück. Der/die Kreditgeber:in kann seinen/ihren Anspruch auf Rückzahlung des Kredits und der Zinsen nicht geltend machen, wenn dies zur Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit der Kreditnehmerin führt. Die Rückzahlung des Kredits kann insofern nicht garantiert werden, d.h. es handelt sich nicht um einen unbedingten Rückzahlungsanspruch.

Hausprojekte

Die hier vorgestellten Gruppen sind wenige Hausprojekte unter vielen in Deutschland und zunehmend auch International; alle Projekte sind Teil des Mietshäuser Syndikat. Jedes dieser bestehenden Hausprojekte ist autonom, d. h. rechtlich selbstständig mit einem eigenen Unternehmen, einer GmbH, das die Immobilie besitzt.

Keine Privatisierung

Bei den langen Zeiträumen, die unserem Plan zu Grunde liegen, könnten negative Entwicklungen auftreten. Was ist, wenn Hausprojekte, die in die Jahre kommen und über nennenswerte ökonomische Spielräume verfügen, auf den Solidartransfer pfeifen und sich aus dem Verbund verabschieden? Besonders fatal wäre, wenn kollektives Eigentum nach Jahren oder Jahrzehnten entgegen den besten Absichten und Festlegungen der Gründer_innengeneration gewinnbringend verkauft und / oder privatisiert würde. Beispiele dafür gibt es in der Geschichte selbstorganisierter Projekte genügend. Wie idealistisch und sozial die Satzungsbestimmungen eines Hausvereins oder einer Hausgenossenschaft auch formuliert sein mögen – mit einer entsprechenden Mehrheit der Mitglieder könn(t)en Beschlüsse zur Privatisierung bzw. zum Hausverkauf gefasst und, falls erforderlich, die Satzung geändert werden.

Stimmrecht gegen Hausverkauf

Um solchen Entwicklungen einen Riegel vorzuschieben, weisen alle Hausprojekte des Mietshäuser Syndikats eine Besonderheit auf. Der Eigentumstitel der Immobilie liegt nicht unmittelbar beim Hausverein, sondern bei einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Diese Haus-GmbH hat genau zwei Gesellschafter, zum einen den Hausverein, zum anderen das Mietshäuser Syndikat als eine Art Kontroll- oder Wächterorganisation: In bestimmten Angelegenheiten wie Hausverkauf, Umwandlung in Eigentumswohnungen oder ähnlichen Zugriffen auf das Immobilienvermögen hat das Mietshäuser Syndikat Stimmrecht; und zwar genau eine Stimme. Die andere Stimme hat der Hausverein. Das hat zur Folge, dass in diesen Grundlagenfragen eine Veränderung des Status quo nur mit Zustimmung beider Gesellschafter beschlossen werden kann: Weder der Hausverein noch das Mietshäuser Syndikat können überstimmt werden.

Selbstorganisation

Damit aber das Selbstbestimmungsrecht der Mieter_innen nicht von der „Kontrollorganisation“ ausgehebelt werden kann, ist das Stimmrecht des Mietshäuser Syndikats auf wenige Grundlagenfragen beschränkt. Bei allen anderen Angelegenheiten hat generell der Hausverein alleiniges Stimmrecht: Wer zieht ein? Wie werden Kredite besorgt? Wie wird umgebaut? Wie hoch ist die Miete? Diese Entscheidungen und die Umsetzung ist alleinige Sache derjenigen, die im Haus wohnen und arbeiten.

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Kleineschholz Syndikat Freiburg
kleineschholz@wemgehoertdiestadt.org